ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้าน 2569 ใครจ่ายอะไร ต้องเตรียมเงินเท่าไร
หลายคนเตรียมเงินดาวน์ไว้ครบ แต่ลืมว่าวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินยังมีค่าใช้จ่ายอีกก้อนหนึ่ง บทความนี้สรุปว่ามีค่าอะไรบ้าง คิดจากฐานไหน และปกติใครเป็นคนจ่าย เพื่อให้คุณคุยกับผู้ขายได้ชัดตั้งแต่วันทำสัญญา
ค่าใช้จ่าย 5 รายการในวันโอน
| รายการ | อัตราปกติ | คิดจาก | ปกติใครจ่าย |
|---|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 2% | ราคาประเมินของกรมที่ดิน | แบ่งจ่ายคนละครึ่ง หรือตามตกลง |
| ค่าจดทะเบียนจำนอง (ถ้ากู้) | 1% | วงเงินกู้ | ผู้ซื้อ |
| ภาษีธุรกิจเฉพาะ | 3.3% | ราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อันไหนสูงกว่า | ผู้ขาย |
| อากรแสตมป์ | 0.5% | ราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อันไหนสูงกว่า | ผู้ขาย |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย | อัตราก้าวหน้า (บุคคล) / 1% (นิติบุคคล) | ราคาประเมิน (บุคคล) | ผู้ขาย |
ภาษีธุรกิจเฉพาะ กับ อากรแสตมป์ จ่ายแค่อย่างเดียว
ถ้าผู้ขายถือบ้านไม่ถึง 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% แต่ถ้าถือครบ 5 ปีแล้ว หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้นมาแล้วอย่างน้อย 1 ปี จะได้รับยกเว้น และเปลี่ยนไปเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทน สองรายการนี้ไม่ต้องจ่ายพร้อมกัน
มาตรการลดค่าโอนและค่าจำนองเหลือ 0.01%
คณะรัฐมนตรีมีมติเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 ให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนจาก 2% และค่าจดจำนองจาก 1% เหลือเพียง 0.01% ไปจนถึง 30 มิถุนายน 2570 เงื่อนไขหลักคือ
- เป็นที่อยู่อาศัย เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์ หรือห้องชุด (คอนโด)
- ทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมิน ไม่เกิน 7 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 7 ล้านบาท
- จดจำนองในคราวเดียวกับวันโอน
- ใช้ได้ทั้งบ้านมือหนึ่งและมือสอง
ตัวอย่างคำนวณ: บ้าน 4.5 ล้านบาท
สมมติซื้อบ้านเดี่ยวราคา 4,500,000 บาท ราคาประเมิน 3,800,000 บาท กู้ธนาคาร 4,000,000 บาท
| รายการ | อัตราปกติ | ช่วงมาตรการ 0.01% |
|---|---|---|
| ค่าธรรมเนียมการโอน (จากราคาประเมิน 3.8 ล้าน) | 76,000 บาท | 380 บาท |
| ค่าจดจำนอง (จากวงเงินกู้ 4 ล้าน) | 40,000 บาท | 400 บาท |
| รวม | 116,000 บาท | 780 บาท |
เห็นได้ว่าในช่วงมาตรการ ผู้ซื้อประหยัดได้เป็นหลักแสนบาท ส่วนภาษีของผู้ขาย (ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์ และภาษีเงินได้) ยังคิดตามอัตราปกติ
ค่าใช้จ่ายอื่นที่มักลืม
- ค่าประเมินหลักประกันของธนาคาร และค่าอากรสัญญากู้
- เบี้ยประกันอัคคีภัย ซึ่งธนาคารส่วนใหญ่กำหนดให้ทำ
- ค่าส่วนกลางล่วงหน้า และเงินกองทุนสำหรับคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรร
- ค่าติดตั้งมิเตอร์น้ำ ไฟ (บ้านใหม่) หรือค่าโอนมิเตอร์ (บ้านมือสอง)
สรุป
เรื่องใครจ่ายอะไรตกลงกันได้ทั้งหมด แต่ต้องเขียนให้ชัดในสัญญาจะซื้อจะขาย ถ้าบ้านที่คุณสนใจราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท ตอนนี้เป็นช่วงที่ค่าโอนถูกที่สุด อย่าลืมวางแผนวันโอนให้ทันก่อน 30 มิถุนายน 2570
